Вторичное жильё (вторичка)

Вторичное жильё: что это, плюсы и минусы, отличие от новостройки

Вторичное жильё (вторичка) — это объекты недвижимости, которые уже были в эксплуатации и ранее принадлежали кому-либо на праве собственности. В отличие от новостроек, вторичное жильё продаётся не застройщиком, а собственниками — физическими или юридическими лицами. На Belarus-inform.by вы найдёте тысячи объявлений о продаже квартир на вторичном рынке по всей Беларуси.

Главное отличие вторички от новостройки: вторичное жильё уже готово к проживанию, имеет сложившуюся инфраструктуру, но может требовать ремонта и имеет износ коммуникаций.

Если вы рассматриваете новостройку или брежневку, у каждого варианта есть свои особенности. Подробнее о различиях — ниже.

Что относится к вторичному жилью

квартиры в домах, построенных до 2020 года
комнаты в общежитиях и коммунальных квартирах
частные дома и коттеджи, которые уже были в собственности
дома, купленные у застройщика и перепроданные
жильё, полученное по наследству, дарению или приватизации

Виды вторичного жилья по состоянию

Жильё без ремонта (в состоянии застройщика)

Квартира требует полного ремонта — от стяжки пола до отделки. Цена ниже рыночной на 10–20%. Подходит для тех, кто готов делать ремонт под себя.

Цены: на 10–20% ниже средних по району.

Жильё с косметическим ремонтом

Свежие обои, натяжные потолки, ламинат. Часто такой ремонт сделан перед продажей. Цена — средняя по рынку.

Цены: средние по району.

Жильё с евроремонтом

Качественный ремонт с современными материалами, перепланировкой (часто узаконенной), дорогой сантехникой и техникой. Цена выше средней на 15–30%.

Цены: на 15–30% выше средних.

Жильё под снос

Ветхое или аварийное жильё, которое покупают ради участка или расселения. В Беларуси такие объекты встречаются редко, но есть в программах реновации.

Цены: значительно ниже рыночных.

Плюсы вторичного жилья

можно сразу заехать и жить (если не требуется ремонт)
развитая инфраструктура — школы, сады, поликлиники, магазины, транспорт
реальная площадь часто больше, чем в новостройках (меньше прихожих-коридоров)
нет риска заморозки стройки или банкротства застройщика
хорошая транспортная доступность (в отличие от многих новостроек на окраинах)
цена часто ниже, чем в аналогичной новостройке на 10–20%
можно торговаться — собственники более гибки, чем застройщики

Минусы вторичного жилья

изношенные коммуникации (требуется замена проводки, труб)
может потребоваться капитальный ремонт (замена окон, дверей, сантехники)
тонкие стены и плохая звукоизоляция (в панельных домах)
неузаконенные перепланировки (проблемы с продажей и регистрацией)
риск наличия прописанных лиц (особенно детей) — их сложно выписать
возможны обременения (арест, ипотека, аренда, залог) — требует проверки
дома старого фонда — низкие потолки, маленькие кухни, нет лифта

Отличие вторички от новостройки

Вторичка

готова к проживанию

развитая инфраструктура

Новостройка

современные планировки

новые коммуникации

Цена: вторичка обычно на 10–20% дешевле новостройки в том же районе
Ремонт: вторичка часто требует ремонта, новостройка продаётся без отделки или с чистовой
Инфраструктура: у вторички она развита, у новостройки — может отсутствовать (школы, сады, магазины достраиваются годами)
Коммуникации: в новостройках новые, во вторичке — изношенные
Планировки: в новостройках современные (студии, большие кухни-гостиные), во вторичке — классические (раздельные комнаты, маленькие кухни)
Риски: у вторички — юридические (прописанные лица, обременения), у новостройки — строительные (заморозка, застройщик-банкрот)

Стоимость вторичного жилья в Беларуси

1-комнатная в Минске

35 000–60 000 BYN

в зависимости от района

2-комнатная в Минске

50 000–90 000 BYN

центр дороже

3-комнатная в Минске

70 000–130 000 BYN

кирпич дороже панели

В областных центрах цены на 20–40% ниже. Например, 2-комнатная квартира в Бресте или Гродно стоит 30 000–60 000 BYN, в Гомеле, Витебске, Могилёве — 25 000–55 000 BYN.

Как проверить квартиру на вторичном рынке

закажите выписку из ЕГРНИ — проверьте собственника и обременения
закажите технический паспорт в БТИ — проверьте перепланировки
проверьте прописанных лиц (через ОВИР или ЖЭУ) — особенно детей
проверьте долги по коммунальным платежам (справка из ЖЭУ)
осмотрите квартиру лично — состояние стен, потолков, окон, сантехники, электропроводки
поговорите с соседями — о проблемах дома, шуме, протечках

Заказывайте её непосредственно перед сделкой.

Часто задаваемые вопросы

Что выгоднее: вторичка или новостройка?

Зависит от ваших целей. Если нужна квартира сейчас и важна инфраструктура — выбирайте вторичку. Если вы готовы ждать и хотите современную планировку — новостройку.

Можно ли купить вторичное жильё в ипотеку?

Да, банки охотнее выдают ипотеку на вторичное жильё, так как оно уже существует и его можно оценить. Первоначальный взнос — от 10–20%, ставка — от 12–18% годовых.

Какие дома на вторичном рынке самые ликвидные?

В Минске — кирпичные брежневки (серии 447, 1-335) и панельные улучшенные серии (467А). В областных центрах — кирпичные дома 1990–2000-х годов.

Нужно ли платить налог при продаже вторичного жилья?

Если меньше — подоходный налог 13% с разницы между ценой продажи и покупки.

Как проверить, что в квартире нет долгов?

Закажите справку в ЖЭУ об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Это можно сделать онлайн или лично.

Что делать, если в квартире прописан бывший собственник?

Вы не можете его выписать. Такая сделка рискованна. Требуйте, чтобы продавец выписал всех жильцов ДО подписания договора.

Заключение

Вторичное жильё — самый популярный сегмент рынка недвижимости в Беларуси. Оно дешевле новостроек, имеет развитую инфраструктуру и позволяет заехать сразу. Но требует тщательной юридической проверки. Если вы ищете квартиру в Минске или других городах Беларуси, на Belarus-inform.by представлены тысячи объявлений от собственников и агентств.

Совет: Перед покупкой вторичного жилья обязательно закажите выписку из ЕГРНИ и техпаспорт. Проверьте прописанных лиц и долги. Не торгуйтесь с продавцом, который просит задаток до проверки документов. Посмотрите также другие термины из словаря недвижимости Беларуси.

Помогут с покупкой

Пример размещения

Ваш
логотип ЗолотоЗдесь может быть ваша компанияУровень 5 · первое место в блоке Ваш
логотип СереброЗдесь может быть ваша компанияУровень 3 · в блоке на странице Ваш
логотип БронзаЗдесь может быть ваша компанияУровень 1 · в блоке по очереди

Закрепление — платное место вверху раздела с пометкой «Реклама». Условия и цены →

Сведения приведены справочно по открытым источникам и могут измениться; это не консультация. Перед решением уточняйте данные у организации или специалиста.