Договор купли-продажи недвижимости (ДКП): порядок заключения, налоги и образец

Договор купли-продажи недвижимости (ДКП) — это документ, который фиксирует переход права собственности на квартиру, дом, земельный участок или другую недвижимость от продавца к покупателю. В Беларуси ДКП подлежит обязательному нотариальному удостоверению и последующей регистрации в БТИ. На Belarus-inform.by вы найдёте тысячи объявлений о продаже недвижимости, а юрист поможет правильно оформить сделку.

Главное правило: без нотариального удостоверения договор купли-продажи недвижимости считается недействительным. Устные договорённости не имеют юридической силы.

ДКП тесно связан с государственной регистрацией, альтернативными сделками и задатком.

Что должно быть в договоре купли-продажи

ДКП должен содержать следующие обязательные условия:

предмет договора — точное описание объекта (адрес, площадь, этаж, количество комнат, кадастровый номер)
цена договора — стоимость объекта недвижимости (цифрами и прописью)
стороны договора — ФИО, паспортные данные, адреса регистрации продавца и покупателя
порядок расчётов — наличные, безнал, банковская ячейка, нотариальный депозит
срок передачи квартиры — дата, когда продавец передаёт квартиру, а покупатель — деньги
акт приёма-передачи — документ, подтверждающий фактическую передачу квартиры
ответственность сторон — за нарушение сроков, недостоверные сведения
согласие супруга (если недвижимость в совместной собственности)

Какие документы нужны для заключения ДКП

Документы от продавца

паспорт (идентификационная карта)
выписка из ЕГРНИ (свежая, не старше 30 дней)
технический паспорт на квартиру (заказывается в БТИ)
согласие супруга (если квартира в совместной собственности)
свидетельство о браке/разводе (при необходимости)
документ о праве собственности (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве)
справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам

Документы от покупателя

паспорт (идентификационная карта)
свидетельство о браке (если покупаете в совместную собственность)
кредитный договор (если покупка в ипотеку)
справка о доходах (при необходимости для ипотеки)

Порядок заключения договора купли-продажи

стороны договариваются об условиях сделки (цена, сроки, порядок расчётов)
продавец собирает документы на квартиру (выписка из ЕГРНИ, техпаспорт)
стороны подписывают задаток (по желанию) или предварительный ДКП
стороны приходят к нотариусу с полным пакетом документов
нотариус проверяет документы и удостоверяет ДКП
покупатель передаёт деньги (наличные через нотариуса, на счёт продавца, через ячейку)
стороны подписывают акт приёма-передачи квартиры
покупатель регистрирует право собственности в БТИ
покупатель получает выписку из ЕГРНИ на своё имя

Важно! После подписания ДКП у нотариуса у вас есть 1 месяц, чтобы зарегистрировать право собственности в БТИ. Если не уложиться, договор могут признать недействительным.

Налоги при заключении ДКП

Кто платит налоги при продаже квартиры:

налог на недвижимость — платит продавец за период владения в текущем году
льготы: если квартира продаётся дешевле купленной (дохода нет), налог не платится

Кто платит госпошлину и услуги нотариуса:

пошлину за удостоверение ДКП — обычно делят стороны (около 1–2 базовых величин)
пошлину за регистрацию в БТИ — платит покупатель (1 базовая величина = 45 BYN на 2026 год)
услуги нотариуса — делятся сторонами (или по договорённости)

Чем отличается ДКП от предварительного договора

ДКП

основной договор

переход права собственности

Предварительный ДКП

обязательство заключить основной

право не переходит

ДКП — окончательный договор, после которого право собственности переходит к покупателю
Предварительный ДКП — договор о намерениях, обязывает стороны заключить основной ДКП в будущем
предварительный ДКП не требует нотариального удостоверения (но лучше заверить)
по предварительному ДКП нельзя зарегистрировать право собственности

Часто задаваемые вопросы

Обязательно ли заверять ДКП у нотариуса?

Да, в Беларуси договор купли-продажи недвижимости подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Можно ли расторгнуть ДКП после подписания?

Да, по соглашению сторон или через суд. Если стороны согласны, нотариус расторгает ДКП. Если нет — только через суд.

Что такое акт приёма-передачи и зачем он нужен?

Это документ, который подтверждает, что продавец фактически передал квартиру, а покупатель — принял. В нём фиксируются ключи, состояние квартиры, показания счётчиков.

Кто платит налог при продаже квартиры?

Налог — 13% от разницы между ценой продажи и покупки.

Какую цену указывать в ДКП — оценочную или рыночную?

Рыночную — ту, за которую продаёте. Нотариус может потребовать оценку БТИ, если цена сильно занижена (чтобы избежать налогов).

Что такое задаток и чем он отличается от аванса?

Задаток обеспечивает обязательства сторон. Если сделка сорвалась по вине покупателя — деньги остаются продавцу. Если по вине продавца — возвращаются в двойном размере. Аванс — просто предоплата, возвращается всегда.

Заключение

Договор купли-продажи — основной документ при любой сделке с недвижимостью в Беларуси. Без него переход права собственности невозможен. Доверять составление ДКП лучше профессиональному юристу или нотариусу. Если вы ищете квартиру в Минске или других городах Беларуси, на Belarus-inform.by представлены тысячи объявлений от собственников и агентств.

Совет: Перед подписанием ДКП проверьте выписку из ЕГРНИ (свежую, не старше 30 дней), техпаспорт и личность продавца. При малейших сомнениях консультируйтесь с юристом. Посмотрите также другие термины из словаря недвижимости Беларуси.

Помогут с покупкой

Пример размещения

Ваш
логотип ЗолотоЗдесь может быть ваша компанияУровень 5 · первое место в блоке Ваш
логотип СереброЗдесь может быть ваша компанияУровень 3 · в блоке на странице Ваш
логотип БронзаЗдесь может быть ваша компанияУровень 1 · в блоке по очереди

Закрепление — платное место вверху раздела с пометкой «Реклама». Условия и цены →

Сведения приведены справочно по открытым источникам и могут измениться; это не консультация. Перед решением уточняйте данные у организации или специалиста.