Договор купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи недвижимости — главный документ, фиксирующий переход права собственности от продавца к покупателю. В Беларуси этот договор имеет особую правовую природу: он не просто подписывается сторонами, но обязательно удостоверяется и регистрируется в государственных органах. Без этих процедур договор считается незаключённым. На портале belarus-inform.by вы найдёте актуальные предложения квартир, домов и участков по всем регионам страны. Смотрите также: проверка чистоты сделки, правоустанавливающие документы, сделка с недвижимостью пошагово.

Что такое договор купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи недвижимости (ДКП) — это двусторонний документ, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру, дом, земельный участок или иную недвижимость, а покупатель — принять её и уплатить оговорённую цену. Правовая основа — статьи 520–531 Гражданского кодекса Республики Беларусь и Закон «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» от 22.07.2002.

Ключевая особенность белорусского законодательства: договор купли-продажи недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации в БТИ. Без регистрации договор считается незаключённым вне зависимости от того, подписан ли он сторонами и удостоверен ли нотариусом.

Где удостоверить договор — нотариус или БТИ

В Беларуси договор купли-продажи недвижимости можно удостоверить двумя способами — у нотариуса или у регистратора в БТИ (агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру). Оба варианта законны, однако у каждого есть особенности.

Через БТИ (регистратора)

Наиболее распространённый и удобный вариант. Регистратор одновременно удостоверяет договор и регистрирует его — то есть обе процедуры проходят в одном месте за один визит. Обращаться нужно в территориальную организацию по государственной регистрации по месту нахождения объекта недвижимости. Записаться можно заранее. Большинство агентств недвижимости проводят сделки именно через БТИ.

Через нотариуса

Нотариус удостоверяет договор, но не регистрирует его — после нотариуса всё равно нужно идти в БТИ для государственной регистрации. Поэтому нотариальный путь занимает больше времени и стоит дороже. Вместе с тем нотариальное удостоверение даёт дополнительные гарантии: нотариус тщательно проверяет дееспособность сторон, полномочия на совершение сделки и чистоту объекта. Обратиться можно в любую нотариальную контору или нотариальное бюро населённого пункта, где расположена квартира, — привязка к конкретному району города отменена.

Обязательные условия договора

По статье 525 Гражданского кодекса Республики Беларусь договор купли-продажи недвижимости должен содержать данные, позволяющие точно установить передаваемый объект. Отсутствие этих сведений влечёт признание договора незаключённым.

В договоре обязательно указываются: полные данные сторон сделки — ФИО, паспортные данные, адреса продавца и покупателя; точное описание объекта — адрес, этаж, общая и жилая площадь, количество комнат, кадастровый номер; цена договора — в белорусских рублях (расчёт между физическими лицами производится исключительно в белорусских рублях); порядок и сроки оплаты — до или после подписания договора, наличным или безналичным расчётом; перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после продажи (если таковые есть); сведения о правоустанавливающих документах продавца; порядок передачи объекта и подписания акта приёма-передачи; условия расторжения и ответственность сторон.

Документы для заключения договора

От продавца

Паспорт (или иной документ, удостоверяющий личность).
Правоустанавливающий документ — основание возникновения права собственности: договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, решение суда, договор приватизации и т.п.
Свидетельство о государственной регистрации права собственности.
Выписка из регистрационной книги БТИ об актуальных правах на объект — срок действия один месяц со дня выдачи.
Копия лицевого счёта из расчётно-справочного центра или ЖЭС.
Письменное согласие супруга (супруги), если объект приобретался в браке и является совместно нажитым имуществом — даже если брак расторгнут.
Согласие совершеннолетних лиц, зарегистрированных в квартире (при необходимости).
Справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам (как правило, запрашивается регистратором).
Справка из налогового органа об уплате подоходного налога — только для лиц, не являющихся резидентами Республики Беларусь.
Отказ сособственника от преимущественного права покупки — при продаже доли в праве собственности.

От покупателя

Паспорт (или иной документ, удостоверяющий личность).
Письменное согласие супруга (супруги) при приобретении объекта в совместную собственность — если покупатель состоит в браке.

Форма и количество экземпляров

Договор заключается в письменной форме и составляется в трёх экземплярах: один — продавцу, второй — покупателю, третий — регистратору БТИ. Все три экземпляра подписываются обеими сторонами. Образец договора купли-продажи квартиры можно найти на официальном сайте Минского городского агентства по государственной регистрации и земельному кадастру.

Предварительный договор купли-продажи

Перед заключением основного договора стороны нередко подписывают предварительный договор — соглашение об обязательстве в будущем заключить основной договор на согласованных условиях (статья 399 Гражданского кодекса). Предварительный договор составляется в письменной форме и не требует обязательной регистрации в БТИ, однако по желанию сторон может быть зарегистрирован.

В предварительном договоре обязательно указываются: описание объекта, цена, срок заключения основного договора, сроки освобождения и перерегистрации, условия задатка. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения основного договора, обязана возместить другой стороне причинённые убытки. Если основной договор не заключён до истечения срока и ни одна из сторон не направила предложение о его заключении — обязательства по предварительному договору прекращаются.

Порядок расчёта

Расчёт между физическими лицами при купле-продаже недвижимости в Беларуси производится исключительно в белорусских рублях — ни наличная, ни безналичная оплата в иностранной валюте не допускается. Нарушение этого правила может повлечь признание сделки ничтожной.

Расчёт может производиться до подписания договора или после — порядок фиксируется в тексте договора. При наличном расчёте рекомендуется брать расписку от получателя денег, написанную от руки, с указанием суммы, даты и подписью. При безналичном расчёте продавец открывает расчётный счёт в банке в белорусских рублях, реквизиты счёта вносятся в текст договора, после перечисления средств стороны подписывают акт приёма-передачи.

Если квартира продаётся с привязкой к иностранной валюте — стороны вправе указать в договоре сумму в эквиваленте, однако оплата всё равно производится в белорусских рублях по согласованному курсу. БТИ по умолчанию использует курс Национального банка — при необходимости зафиксировать иной курс это нужно оговорить отдельно.

Регистрация договора и перехода права собственности

После подписания и удостоверения договор подаётся на государственную регистрацию в БТИ. Одновременно регистрируется переход права собственности на покупателя. Срок регистрации — от одного рабочего дня до одного месяца в зависимости от загруженности и выбранного тарифа. За государственную регистрацию уплачивается госпошлина.

После регистрации покупатель получает свидетельство о государственной регистрации права собственности и зарегистрированный экземпляр договора. С этого момента он является полноправным собственником объекта и может оформить регистрацию по месту жительства через ОВИР. Подробнее о регистрации — в статье регистрация по месту жительства в Беларуси.

Важный нюанс: в договоре купли-продажи целесообразно предусмотреть право покупателя подавать документы на регистрацию единолично — без участия продавца. Это позволит завершить процедуру без необходимости повторно согласовывать явку продавца в БТИ.

Расходы при оформлении сделки

Расходы по удостоверению и регистрации договора распределяются по договорённости сторон — как правило, делятся пополам. В состав расходов входят: государственная пошлина за регистрацию договора и перехода права собственности; нотариальный тариф (при удостоверении у нотариуса) — зависит от степени родства сторон; стоимость технических услуг БТИ (составление договора регистратором при необходимости).

Акт приёма-передачи

Заключение договора купли-продажи само по себе не означает передачу объекта — это происходит по акту приёма-передачи. Акт подписывается после расчёта, в нём фиксируется состояние квартиры на момент передачи ключей. Если расчёт произведён до подписания договора и стороны договорились о немедленной передаче — составление отдельного акта не обязательно, факт передачи может быть зафиксирован в самом договоре.