Покупка недвижимости в России гражданами Беларуси

Памятка для граждан Беларуси, которые хотят купить квартиру, дом или помещение в России. Здесь — правовая основа, порядок сделки, налоги и ипотека. Каждое утверждение опирается на документы из списка источников в конце статьи. Памятка не заменяет консультацию нотариуса или юриста: перед сделкой уточняйте детали по своему случаю.

Коротко

• Граждане Беларуси имеют в России равное с россиянами право покупать, владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом — это закреплено в Договоре между Россией и Беларусью о равных правах граждан.
• Сделку оформляют по общим правилам России: договор купли-продажи и государственная регистрация перехода права собственности в Росреестре.
• Для отдельных земельных участков (приграничные территории, земли сельскохозяйственного назначения) у иностранных граждан есть ограничения — их применимость к своему случаю нужно проверить до сделки.
• Налог при продаже зависит от налогового резидентства и срока владения.
• Ипотеку гражданам Беларуси выдают не все банки и обычно при официальной работе в России; льготные государственные программы предназначены для граждан России.

Правовая основа: Союзное государство и равные права

Договор о создании Союзного государства подписан 8 декабря 1999 года. Он устанавливает гражданство Союзного государства: граждане России и Беларуси одновременно являются его гражданами и сохраняют гражданство своей страны.

Договор между Российской Федерацией и Республикой Беларусь о равных правах граждан подписан 25 декабря 1998 года (действует в редакции от 13 марта 2025 года). Статья 6 договора говорит, что стороны обеспечивают равное право своих граждан на приобретение, владение, пользование и распоряжение имуществом на своих территориях, а также гарантированную защиту права собственности. Исключение — безвозмездное получение государственного и муниципального имущества и покупка по льготам приватизации: здесь действует национальное законодательство.

На практике это значит, что гражданин Беларуси может купить в России квартиру, комнату, дом, дачу, гараж или коммерческое помещение на тех же условиях, что и гражданин России.

Земельные участки: где возможны ограничения

Земельный кодекс России (статья 15, пункт 3) не разрешает иностранным гражданам владеть на праве собственности земельными участками на приграничных территориях — их перечень утверждает Президент России — и на некоторых других особо установленных территориях. Земли сельскохозяйственного назначения иностранные граждане, по общему правилу, могут только арендовать.

Распространяются ли эти ограничения на граждан Беларуси с учётом Договора о равных правах, зависит от конкретного участка и практики регистрации. Если в сделку входит земля (дом с участком, дача), проверьте статус участка по выписке из ЕГРН и уточните у нотариуса или юриста до внесения задатка. Особенно это касается приграничных районов Смоленской, Брянской и Псковской областей.

Как проходит сделка

1. Проверка объекта. Закажите выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН): в ней указаны собственник, обременения (ипотека, арест) и характеристики. Выписку выдают Росреестр, МФЦ и портал Госуслуг.
2. Договор купли-продажи. Обычно составляется в простой письменной форме. Нотариальная форма обязательна в отдельных случаях, установленных законом, — например, при продаже доли в праве общей собственности.
3. Государственная регистрация. По Гражданскому кодексу России переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации. Документы подают в Росреестр через МФЦ, через нотариуса или в электронном виде. Право возникает с момента регистрации.
4. Расчёты. Договоритесь о безопасном способе оплаты (например, банковский аккредитив) и зафиксируйте его в договоре.

Покупателю понадобится паспорт. Если какие-то документы составлены не на русском языке, для регистрации может потребоваться их перевод с нотариальным заверением — список документов заранее уточните в МФЦ или у нотариуса.

Налоги

• Налог на имущество. Собственник жилья в России ежегодно платит налог на имущество физических лиц по российским правилам — независимо от гражданства.
• Продажа: резидентство. Налоговым резидентом России считается человек, который находился в России не менее 183 дней в течение 12 месяцев подряд. От статуса зависят ставка налога и право на вычеты.
• Продажа после минимального срока владения. Доход от продажи жилья, которым владели не меньше минимального срока, освобождается от налога на доходы физических лиц. Минфин России в письме от 18 августа 2025 года № 03-04-05/80128 разъяснил, что освобождение распространяется и на тех, кто на момент продажи — налоговый нерезидент.
• Продажа раньше срока. Если освобождение не применяется, доход нерезидента от продажи жилья в России облагается налогом по ставке 30 %.
• Налоги в Беларуси. Между Россией и Беларусью действует соглашение об избежании двойного налогообложения. Как учесть доход от продажи недвижимости в России в Беларуси, уточните в своей налоговой инспекции.

Ипотека для граждан Беларуси в России

Закон не запрещает российским банкам выдавать ипотеку иностранным гражданам, но каждый банк решает сам. Обычно банки ожидают официальную работу и стабильный доход в России, документы о проживании (часто — вид на жительство), хорошую кредитную историю и могут попросить больший первоначальный взнос, чем у граждан России. Граждан Беларуси банки, как правило, рассматривают как надёжных заёмщиков.

Льготные государственные программы — семейная ипотека, дальневосточная ипотека, ипотека для IT-специалистов — предназначены для граждан России. Точные условия, ставки и список документов узнавайте в выбранном банке.

Чек-лист перед покупкой

• Свежая выписка из ЕГРН: продавец — собственник, нет арестов и обременений.
• Если есть земельный участок — его категория и расположение (приграничная территория?).
• Согласованный способ расчётов и сроки передачи объекта — в договоре.
• Понимание налогов: налог на имущество и налог при будущей продаже.
• Для ипотеки — предварительное одобрение банка до задатка.

Ищете жильё? Смотрите объявления о недвижимости в России: Москва, Санкт-Петербург, Смоленск, Брянск, Псков. Продаёте или сдаёте — подайте объявление бесплатно.

Источники

1. Договор между Российской Федерацией и Республикой Беларусь от 08.12.1999 «О создании Союзного государства» — КонсультантПлюс.
2. Договор между Российской Федерацией и Республикой Беларусь от 25.12.1998 «О равных правах граждан» (ред. от 13.03.2025), статьи 5 и 6 — ППТ.ру.
3. Земельный кодекс Российской Федерации, статья 15 «Собственность на землю граждан и юридических лиц».
4. Письмо Минфина России от 18.08.2025 № 03-04-05/80128: НДФЛ при продаже недвижимости нерезидентом после минимального срока владения — обзор ППТ.ру.
5. «Нерезидентам РФ продавать недвижимость невыгодно»: ставка 30 %, письмо Минфина от 11.12.2018 № 03-04-05/89789 — v2b.ru.
6. «Дают ли ипотеку иностранным гражданам»: требования банков и государственные программы — журнал Совкомбанка.

Материал подготовлен по открытым источникам и проверен 9 ноября 2026 года. Законодательство меняется — перед сделкой сверяйтесь с действующими редакциями документов.