Сервитут на земельный участок: что это, виды и как установить

Сервитут — это право ограниченного пользования чужим земельным участком (или другим объектом недвижимости). Например, если ваш участок не имеет выхода к дороге, вы можете получить право проходить через соседний участок. В Беларуси сервитуты регулируются Гражданским кодексом и Кодексом о земле. На портале недвижимости Беларуси при покупке земельного участка важно проверять наличие сервитутов.

Сервитут тесно связан с земельным участком, обременением и межеванием.

Что такое сервитут простыми словами

Представьте, что ваш участок находится в глубине, а к дороге нет прямого выхода. Единственная возможность проехать — через соседский участок. Вы договариваетесь с соседом (или суд устанавливает), что имеете право проезжать через его землю. Это и есть сервитут — право ограниченного пользования чужой землёй.

Сервитут может быть установлен не только для прохода, но и для прокладки коммуникаций (газ, вода, электричество), прогона скота, забора воды.

Виды сервитутов

Частный сервитут

Устанавливается для конкретного лица или в пользу конкретного участка. Бывает двух видов:

• положительный — вы имеете право совершать определённые действия на чужой земле (проходить, проезжать)
• отрицательный — вы запрещаете соседу делать что-то на его участке (например, строить забор, который закроет вам вид) — в Беларуси отрицательный сервитут почти не применяется

Публичный сервитут

Устанавливается в интересах неопределённого круга лиц (всех граждан) государством. Например:

• проход по берегу реки
• проезд к общественному пляжу
• прокладка ЛЭП через участки
• доступ к водному объекту

Публичный сервитут не требует согласия собственника участка, но государство обязано выплатить компенсацию.

Как установить частный сервитут

По соглашению сторон

1. вы и сосед договариваетесь об условиях (вид сервитута, плата, срок)
2. заключаете соглашение в письменной форме (нотариальное удостоверение не обязательно, но желательно)
3. регистрируете сервитут в БТИ как обременение участка соседа
4. если сервитут платный — оговариваете размер платы (обычно разовый платёж или ежегодный)

В судебном порядке

Если сосед отказывается добровольно, вы подаёте в суд. Суд устанавливает сервитут, если:

• без него вы не можете нормально пользоваться своим участком
• другого разумного способа нет
• вы предлагали соседу выкуп, но он отказался или затребовал нереальную сумму

Суд определит вид сервитута, его срок и размер платы.

Что нужно для установления сервитута (документы)

• выписки из ЕГРНИ на оба участка
• межевые дела (планы границ) участков
• договор сервитута (если по соглашению) или исковое заявление (если в суд)
• схема прохода / проезда (может потребоваться кадастровому инженеру)
• экспертное заключение (в суд) о необходимости сервитута

Как прекратить сервитут

• по истечении срока — если сервитут был срочным (например, на 3 года)
• по соглашению сторон — собственник и пользователь договариваются о прекращении
• в связи с отпадением оснований — например, у вас появился свой выход к дороге, прокладывать коммуникации больше не нужно
• в судебном порядке — если сервитут больше не нужен или условия изменились

Прекращение сервитута также регистрируется в БТИ.

Плата за сервитут

Сервитут может быть:

• бесплатным — если сосед разрешает добровольно и безвозмездно (редкость)
• платным — в судебном порядке суд устанавливает размер платы (обычно 5–20% от рыночной стоимости обременяемой части участка либо ежегодный платёж)
• компенсация за публичный сервитут — выплачивается государством

Примеры ситуаций, когда нужен сервитут

• ваш участок не имеет выхода на дорогу (только через соседний)
• нужно проложить газовую трубу или водопровод через соседский участок
• нужно провести электричество через чужую землю
• вам нужен доступ к водному объекту через соседний участок
• сосед строит забор, который перекрывает вам доступ к вашему участку (хотя проход был)

Часто задаваемые вопросы

Заключение

Сервитут — редкое, но важное обременение. Он может как решить проблему с доступом к участку, так и стать головной болью для собственника, через чей участок установлен проход. При покупке земли всегда проверяйте выписку из ЕГРНИ на предмет сервитутов. Если вы ищете земельный участок в Минской области или других регионах Беларуси, на Belarus-inform.by представлены тысячи объявлений от собственников и агентств.