Залог недвижимости: что это, как работает и как снять обременение

Залог недвижимости — это способ обеспечения обязательств (чаще всего кредита), при котором недвижимость остаётся в залоге у кредитора (банка) до полного погашения долга. Пока действует залог, продать, подарить или обменять квартиру без согласия банка нельзя. На Belarus-inform.by вы найдёте объявления о продаже недвижимости, а перед покупкой обязательно проверьте, нет ли залога.

Залог тесно связан с ипотекой, обременениями и выпиской из ЕГРНИ.

Что такое залог недвижимости простыми словами

Залог недвижимости — это когда вы берёте кредит в банке под залог своей квартиры. Банк регистрирует обременение в ЕГРНИ. Вы остаётесь собственником, живёте в квартире, но не можете её продать, пока не погасите кредит. Если вы перестаёте платить, банк имеет право изъять квартиру и продать её с торгов, чтобы вернуть свои деньги.

Пример: вы купили квартиру в ипотеку. Квартира находится в залоге у банка до полного погашения кредита. Это называется ипотека — разновидность залога, когда заложенное имущество остаётся у залогодателя (собственника).

Виды залога недвижимости

Как проверить, есть ли залог на квартире

1. закажите свежую выписку из ЕГРНИ (не старше 30 дней)
2. найдите раздел «Обременения»
3. если там указано «ипотека» или «залог» — квартира в залоге

Выписку может заказать любой человек, это не конфиденциальная информация.

Как купить квартиру, которая в залоге

Купля-продажа квартиры, находящейся в залоге, возможна, но сложнее обычной сделки. Варианты:

Вариант 1. Покупатель сам погашает кредит продавца

Покупатель вносит сумму, равную остатку долга, в банк продавца. Банк снимает обременение, после чего оформляется обычная сделка купли-продажи. Риск: продавец может забрать деньги и не погасить кредит. Безопаснее через банковскую ячейку или нотариальный депозит.

Вариант 2. Банк продавца выдаёт согласие на продажу

Банк проверяет платёжеспособность покупателя и выдаёт разрешение на продажу. Новый покупатель берёт кредит в том же банке, и залог переходит на него. Это самый безопасный вариант.

Вариант 3. Продавец погашает кредит сам (из своих или материнского капитала)

Продавец закрывает кредит, банк снимает обременение, и квартира продаётся уже без залога.

Как снять залог с квартиры после погашения кредита

1. полностью погашаете кредит (последний платёж)
2. банк выдаёт справку об отсутствии задолженности
3. банк подаёт документы в БТИ для снятия обременения
4. БТИ вносит изменения в ЕГРНИ (срок — 5–10 рабочих дней)
5. заказываете выписку из ЕГРНИ, проверяете, что обременение снято

Важно: иногда банки затягивают подачу документов. Вы имеете право подать заявление в БТИ самостоятельно, приложив справку из банка.

Что будет, если не платить по кредиту

• 1–3 месяца просрочки: банк начисляет пени, штрафы, может потребовать досрочного возврата
• 3–6 месяцев: банк обращается в суд для обращения взыскания на заложенную квартиру
• Суд принимает решение о продаже квартиры с публичных торгов
• квартира продаётся, из вырученных денег банк забирает сумму долга, остаток возвращает должнику

Если квартира была единственным жильём и не в ипотеке (залог уже имеющейся недвижимости), банк не может выселить вас на улицу, но может взыскать долг другим способом (из зарплаты, арест счетов). Но при ипотеке квартиру могут изъять.

Часто задаваемые вопросы

Заключение

Залог недвижимости — стандартная практика при ипотеке и кредитах под залог жилья. Для покупателя квартиры главное — проверить выписку из ЕГРНИ и убедиться, что на объекте нет обременений. Если залог есть, не отказывайтесь от сделки сразу, но изучите варианты (погашение кредита продавцом, переоформление залога на нового покупателя). Если вы ищете квартиру в Минске или других городах Беларуси, на Belarus-inform.by представлены тысячи объявлений от собственников и агентств.