Кадастровая стоимость недвижимости: что это, для чего нужна и как узнать

Кадастровая стоимость — это стоимость объекта недвижимости, рассчитанная государственными оценщиками по единой методике. Она используется для расчёта налога на недвижимость и земельного налога, а также для некоторых государственных пошлин (например, при наследовании или дарении). На Belarus-inform.by вы найдёте объявления о продаже недвижимости, где указана рыночная цена, а кадастровая нужна для налогов.

Кадастровая стоимость тесно связана с налогом на недвижимость, земельным налогом и выпиской из ЕГРНИ.

Что такое кадастровая стоимость простыми словами

Кадастровая стоимость — это официальная оценка объекта недвижимости, которую проводит государство (через БТИ или оценочные организации). Она не зависит от спроса, красивого ремонта или удачного расположения. Считается по формулам: площадь × средняя стоимость квадратного метра в регионе × коэффициенты.

Кадастровая стоимость нужна для того, чтобы государство могло рассчитать налог на недвижимость. Чем выше кадастровая стоимость, тем выше налог.

Как узнать кадастровую стоимость квартиры

Узнать кадастровую стоимость можно несколькими способами:

• в выписке из ЕГРНИ — закажите в БТИ (20–40 BYN). В выписке указана кадастровая стоимость на дату выдачи
• онлайн на портале БТИ (bty.by) — по кадастровому номеру или адресу (не для всех объектов)
• в налоговом уведомлении — приходит раз в год, там указана сумма налога и кадастровая стоимость
• запросить в БТИ справку о кадастровой стоимости — платно (10–20 BYN)

Кадастровая и рыночная стоимость — в чём разница

• Кадастровая стоимость рассчитывается по формуле, единой для всех объектов в регионе. Не учитывает уникальные характеристики (красивый ремонт, вид из окна, престижный район)
• Рыночная стоимость — это цена реальной сделки купли-продажи. Учитывает спрос, предложение, состояние объекта, престижность района
• Разница может достигать 2–5 раз, особенно в элитных районах Минска

Для чего нужна кадастровая стоимость

• расчёт налога на недвижимость — ставка 0,1% от оценочной (кадастровой) стоимости для физических лиц
• расчёт земельного налога — ставка зависит от кадастровой стоимости участка
• расчёт госпошлины при наследовании — если наследство дороже 10 000 BYN, госпошлина рассчитывается от кадастровой стоимости
• расчёт госпошлины при дарении (не близким родственникам) — налог 13% уже от рыночной, но госпошлина за регистрацию — от кадастровой
• при выкупе государственного жилья — цена от кадастровой стоимости
• при разделе имущества в суде — может использоваться кадастровая стоимость, а не рыночная, если нет экспертизы

Как часто пересматривается кадастровая стоимость

В Беларуси кадастровая стоимость пересчитывается примерно раз в 3–5 лет (в 2018, 2021, 2024 годах). В промежутках она считается неизменной, даже если рынок вырос или упал. Узнать о пересчёте вы можете в выписке из ЕГРНИ или на портале БТИ.

Последняя массовая переоценка кадастровой стоимости в Беларуси была в 2024 году. Следующая ожидается в 2027–2028 годах.

Можно ли оспорить кадастровую стоимость

Да, если вы считаете, что кадастровая стоимость завышена, а рыночная значительно ниже, вы можете оспорить её в комиссии или в суде.

Когда оспаривать кадастровую стоимость

• кадастровая стоимость явно завышена (в 2–3 раза выше рыночной)
• вы платите завышенный налог на недвижимость
• готовится продажа, и кадастровая стоимость влияет на госпошлину для покупателя (редко)

Как оспорить кадастровую стоимость

1. закажите отчёт об оценке рыночной стоимости у независимого оценщика (лицензированного)
2. обратитесь в комиссию по рассмотрению споров при БТИ (заявление + отчёт)
3. комиссия рассмотрит заявление (30 дней) и примет решение: пересмотреть или оставить
4. если комиссия отказала — обращайтесь в суд

Процесс сложный и дорогой. Оспаривание кадастровой стоимости имеет смысл только для очень дорогих объектов (коммерческая недвижимость, элитные квартиры) или при серьёзном расхождении с рыночной ценой.

Кадастровая стоимость и налог на недвижимость

Налог на недвижимость для физических лиц в Беларуси составляет 0,1% от оценочной (кадастровой) стоимости. Пример:

• кадастровая стоимость квартиры — 50 000 BYN
• налог в год — 50 000 × 0,1% = 50 BYN

Для дорогой недвижимости (от 1 млн BYN) ставка увеличивается. Налог платится до 1 ноября текущего года.

Часто задаваемые вопросы

Заключение

Кадастровая стоимость — это не цена продажи, а государственная оценка для налогов. Она почти всегда ниже рыночной. Если вы заметили ошибку и кадастровая стоимость завышена, её можно оспорить. Если вы ищете квартиру в Мінску или других городах Беларуси, на Belarus-inform.by представлены тысячи объявлений от собственников и агентств. Перед покупкой вы всегда можете заказать выписку из ЕГРНИ и проверить кадастровую стоимость объекта.