Переуступка прав на квартиру в новостройке: что это, как оформить и какие риски

Переуступка прав на квартиру — это продажа прав на квартиру в строящемся доме до подписания акта приёма-передачи с застройщиком. Покупатель квартиры по договору долевого строительства (ДДС) уступает свои права третьему лицу (новому покупателю). В Беларуси переуступка — распространённый способ продажи квартиры на стадии строительства. На портале недвижимости Беларуси можно найти объявления о переуступке прав в новостройках.

Переуступка прав тесно связана с договором долевого строительства (ДДС), долевым строительством и новостройками.

Что такое переуступка прав простыми словами

Вы купили квартиру в строящемся доме по ДДС. Строительство ещё не закончено, акт приёма-передачи не подписан. Вы находите другого человека, который готов купить эту квартиру. Вы уступаете ему свои права по ДДС — он становится новым дольщиком вместо вас.

Продавец получает деньги, отдаёт покупателю договор. Покупатель доплачивает разницу (если есть) и продолжает платить по графику, а после сдачи дома оформляет квартиру на себя.

В каких случаях делают переуступку

• срочно нужны деньги — продажа квартиры на этапе строительства
• изменились планы — переезд в другой город, покупка большего или меньшего жилья
• квартира подорожала — за время стройки цена выросла, можно продать дороже
• инвестиция — квартира покупалась специально для перепродажи
• покупатель нашёл лучший вариант — передумал и хочет выйти из долевого строительства

Как оформить переуступку прав

1. продавец заказывает выписку из ЕГРНИ на право требования (подтверждение, что ДДС зарегистрирован)
2. стороны заключают договор уступки права требования (цессии) — у нотариуса (обязательно)
3. покупатель передаёт деньги (продавцу или на счёт застройщика — зависит от договорённости)
4. договор регистрируется в БТИ (как и ДДС)
5. застройщика уведомляют о смене дольщика (обязательно)
6. новый дольщик вступает в права по ДДС

Что нужно проверить перед переуступкой

Для покупателя

• проверьте ДДС — зарегистрирован ли он в БТИ
• проверьте застройщика — нет ли проблем с финансированием, судебных исков, отзывов от дольщиков
• закажите выписку из ЕГРНИ на право требования — подтверждение, что права принадлежат продавцу
• узнайте, сколько осталось доплатить по ДДС
• проверьте, разрешает ли застройщик переуступку (в ДДС может быть запрет)
• оцените стадию строительства — чем ближе к сдаче дома, тем безопаснее и дороже

Для продавца

• убедитесь, что ДДС зарегистрирован
• проверьте, нет ли запрета на переуступку в договоре
• уточните, нужно ли получать согласие застройщика (обычно да)
• если есть кредит (ипотека) — получите согласие банка

Налоги при переуступке прав

• доход — разница между ценой продажи (переуступки) и ценой покупки по ДДС облагается подоходным налогом 13%
• если квартира дешевле (убыток) — налог не платится
• льгота — если владеете правом требования более 5 лет, можно продавать без налога (как и обычную квартиру)
• налог платит продавец, не позднее 31 марта следующего года

Пример: купили квартиру по ДДС за 100 000 BYN, продали за 120 000 BYN. Налог 13% с 20 000 BYN = 2 600 BYN.

Риски при покупке квартиры по переуступке

• застройщик может обанкротиться — дом не достроят, деньги по переуступке вернуть сложнее, чем по ДДС
• продавец может продать одну и ту же квартиру дважды — проверяйте ДДС в БТИ
• застройщик может запретить переуступку — в ДДС может быть пункт о запрете
• банк может не дать ипотеку — на переуступку кредиты дают реже, чем на готовое жильё
• продавец может быть должен застройщику — перепишется долг
• переуступка + ипотека — сложная схема, банки одобряют неохотно

Что выгоднее: переуступка или готовое жильё

• переуступка — обычно дешевле готовой квартиры на 10–20%, но выше риски (можно не достроить дом)
• готовая квартира — дороже, но вы видите, что покупаете, риски минимальны
• самая высокая цена — у переуступки ближе к сдаче дома (за 2–6 месяцев до получения ключей)

Часто задаваемые вопросы

Заключение

Переуступка прав — способ продать или купить квартиру в новостройке на стадии строительства. Это дешевле готового жилья, но выше риски (застройщик может обанкротиться). Если вы ищете новостройку в Минске или других городах Беларуси, на Belarus-inform.by представлены тысячи объявлений от застройщиков и собственников.