Якорный арендатор в торговом центре: кто это, зачем нужен и как влияет на успешность коммерческой недвижимости

Якорный арендатор — это крупный бренд, федеральная или международная розничная сеть, продуктовый гипермаркет, кинотеатр, развлекательный центр или другой оператор, который арендует значительные площади в торговом или бизнес-центре. Такой арендатор называется «якорным», потому что он «держит» весь объект, привлекая основной поток посетителей и обеспечивая высокую проходимость для более мелких арендаторов. Наличие сильного якорного арендатора — ключевой фактор успешности торговой недвижимости как для владельца, так и для инвесторов, покупающих коммерческие помещения. На сайте объявлений недвижимости Беларуси при покупке коммерческой недвижимости (отапливаемых помещений, кладовых, машино-мест) стоит обращать внимание на наличие и качество якорных арендаторов в объекте.

Якорный арендатор тесно связан с такими терминами, как коммерческая недвижимость, аренда и арендодатель.

Что такое якорный арендатор простыми словами

Представьте себе торговый центр. Вы приходите туда не просто «погулять», а с конкретной целью. Например, вам нужно купить продукты в большом гипермаркете, который находится на первом этаже. Или вы пришли в кинотеатр на новый фильм. Пока вы идёте до этого гипермаркета или кинотеатра, вы проходите мимо бутиков с одеждой, кафе, ювелирных магазинов, салонов связи. Вероятно, в одном из них вы что-то купите — мороженое, кофе, новую футболку. Это называется кросс-поток.

Гипермаркет или кинотеатр — это и есть якорный арендатор. Он арендует большие площади (обычно 10–40% всего ТЦ), платит умеренную арендную плату (владелец ТЦ делает ему скидку), зато привлекает тысячи посетителей, которые становятся клиентами маленьких магазинов. Маленькие магазины платят высокую арендную плату, потому что им нужен этот поток.

Кто может быть якорным арендатором

Наиболее распространённые типы якорных арендаторов в Беларуси:

• продуктовый гипермаркет — Евроопт, Green, Алми, Гиппо, Корона. Самый сильный якорь, так как продукты люди покупают регулярно, независимо от экономической ситуации;
• кинотеатр — Silver Screen, МТ-кино, Киновидео. Привлекает молодёжь и семьи, особенно вечером и в выходные. Работает как трафикообразующее звено;
• товары для дома и DIY (Do It Yourself — строймагазины) — в больших строительных гипермаркетах с товарами для дома и ремонта (где есть частичные обладатели права общей долевой собственности). Привлекают семейную аудиторию с высоким средним чеком;
• крупный fashion-оператор — Zara и Inditex, H&M, LCV. Привлекают аудиторию, которая интересуется модной одеждой. Часто устанавливают минимальный уровень шума в системе вентиляции и кондиционирования;
• развлекательный центр — для семей с детьми (например, лазертаг, боулинг, детские игровые комнаты). Привлекают родителей с детьми, которые затем идут в кафе и магазины детских товаров;
• крупный спортивный магазин — Sportmaster, InterSport. Привлекают спортивную аудиторию;
• электроника и бытовая техника — 5 элемент, Медиа Маркт. Привлекает аудиторию с высокими чеками, но трафик неравномерный (в будни — низкий, в выходные — высокий);
• фитнес-центр — в бизнес-центрах. Привлекает офисных сотрудников в будни утром и вечером.

Почему якорный арендатор важен для торгового центра

Для владельца ТЦ (арендодателя):

• стабильный поток посетителей, который генерирует якорь;
• возможность сдавать в аренду маленькие площади (бутики, киоски) по высокой цене — в 2–5 раз выше, чем якорю;
• повышение капитализации (стоимости) ТЦ — при продаже объекта наличие сильного якорного арендатора увеличивает цену на 20–40%;
• снижение рисков — якорные арендаторы обычно заключают долгосрочные договоры (10–25 лет), что гарантирует стабильный доход на долгий срок;
• привлечение банковского финансирования — банки охотнее кредитуют ТЦ с якорями.

Для мелких арендаторов (бутики, кафе, салоны):

• высокий трафик потенциальных покупателей (кросс-потоки);
• экономия на маркетинге — не нужно привлекать клиентов самостоятельно, их приводит якорь;
• престиж — нахождение в одном ТЦ с известными брендами повышает статус маленького магазина.

Для покупателя коммерческой недвижимости (инвестора):

• покупка помещения в ТЦ с сильными якорями — более безопасная инвестиция;
• выше вероятность сдать своё помещение в аренду (арендаторы сами идут в ТЦ с якорями);
• выше арендная ставка, чем в ТЦ без якорей;
• выше ликвидность (легче продать помещение).

Какие льготы получает якорный арендатор

Владельцы ТЦ идут на серьёзные уступки, чтобы привлечь сильного арендатора:

• низкая арендная ставка — якорь платит в 2–5 раз меньше за квадратный метр, чем мелкие арендаторы. Иногда ставка символическая или даже долларовая составляющая есть, но в основном в белорусских рублях по одобренной процентной ставке;
• длительный договор — 10–25 лет с правом пролонгации;
• инвестиции в отделку — владелец ТЦ может дать бюджет на отделку помещения якоря (отделку легкоосуществимую в помещениях с использованием систем отопления);
• эксклюзивность — в договоре может быть пункт, что в ТЦ не будет конкурента (например, второго продуктового гипермаркета или кинотеатра);
• лучшие места — якорь получает самые проходные места (обычно первый этаж, входная группа);
• индивидуальные условия по парковке — выделенные места для сотрудников и клиентов якоря.

За эти льготы владелец получает поток посетителей, который окупается за счёт высоких арендных ставок с мелких арендаторов.

Как якорный арендатор влияет на стоимость покупки помещения в ТЦ

Если вы хотите купить коммерческое помещение в торговом центре (например, бутик, кафе, салон красоты), наличие сильного якоря — ключевой фактор, влияющий на цену и доходность:

• выше стоимость квадратного метра — помещение в ТЦ с Еврооптом и кинотеатром будет стоить на 20–50% дороже, чем в ТЦ без якорей;
• выше арендная ставка — помещение можно сдать в аренду дороже (на 30–100%), чем в ТЦ без якорей;
• меньше пустующих площадей — арендаторы сами идут в такой ТЦ, вы не останетесь без дохода на длительный срок;
• выше ликвидность — продать помещение в ТЦ с якорями проще и быстрее;
• выше надёжность — даже в кризис люди будут ходить за продуктами в Евроопт, а кино смотреть будут всё равно.

Примерный расчёт доходности (цифры условные):

• помещение 50 кв. м в ТЦ с якорями: покупка 100 000 BYN, арендная ставка 40 BYN/кв. м = 2 000 BYN/мес, доходность 24% годовых;
• помещение 50 кв. м в ТЦ без якорей: покупка 70 000 BYN, арендная ставка 20 BYN/кв. м = 1 000 BYN/мес, доходность 17% годовых + риск простоя и отсутствия арендаторов.

Вывод: переплата при покупке окупается более высокой арендой и стабильностью.

Риски, связанные с якорным арендатором

Зависимость от одного крупного арендатора — это тоже риск:

• уход якоря — если крупный арендатор расторгает договор или банкротится, ТЦ может потерять 70–80% посетителей. Мелкие арендаторы начнут уходить, ТЦ опустеет, стоимость помещений упадёт на 50–70%;
• слишком жёсткие условия договора — якорь может прописать в договоре право контролировать арендаторов-конкурентов, часы работы всего ТЦ, требования к отделке общих зон. Это может ограничить владельца ТЦ в управлении;
• невыполнение якорем условий по трафику — если в договоре прописаны обязательства по минимальному количеству посетителей или выручке, но якорь их не выполняет, а владелец ТЦ не может расторгнуть договор — проблема;
• моральное старение якоря — формат якоря может устареть. Например, если в ТЦ классический супермаркет, а конкуренты открыли современный гипермаркет с дегустациями и доставкой — поток может переключиться.

Поэтому при покупке коммерческой недвижимости в ТЦ важно изучить договор с якорным арендатором: срок, условия расторжения, штрафы, обязанности сторон.

Как выбрать коммерческую недвижимость в ТЦ с учётом якорных арендаторов

Если вы планируете купить торговое помещение в Беларуси как инвестицию, следуйте этим советам:

• изучите структуру арендаторов ТЦ — кто является якорем? Продуктовый гипермаркет? Кинотеатр? Сильные это бренды или ноунеймы?;
• оцените локацию — в спальных районах продуктовый якорь обязателен. В центре города может хватить fashion-якоря (Zara, LCV);
• проверьте договор с якорем — срок действия (чем дольше, тем лучше), арендная ставка (не слишком ли низкая), права и обязанности;
• узнайте, есть ли в ТЦ запасные якоря — если один уйдёт, сможет ли ТЦ привлечь другого?;
• посетите ТЦ в разное время — в будни днём, вечером, в выходные. Оцените реальный трафик, заполняемость парковки, количество посетителей у якоря;
• поговорите с мелкими арендаторами — довольны ли они потоком от якоря? Не собираются ли уходить?;
• узнайте планы по развитию района — не откроется ли новый ТЦ с более сильными якорями рядом.

Примеры якорных арендаторов в Беларуси

В Минске и областных центрах:

• продуктовые сети: Евроопт, Green, Алми, Гиппо, Корона, Витмарт, Соседи;
• кинотеатры: Silver Screen (сеть МТ-кино), Falcon Club, Киновидео (в областях);
• fashion-сети: Zara, H&M, LCV, Reserved, New Yorker, Cropp, House, Mohito, Sinsay;
• DIY (строительные гипермаркеты): павильоны быстрого возведения на территориях, где наиболее распространены площади до 100 кв. м;
• спортивные товары: Sportmaster, InterSport, Decathlon (есть в Минске);
• электроника: 5 элемент, Медиа Маркт (в некоторых ТЦ).

В небольших городах и районных центрах:

• продуктовый якорь — Евроопт или региональная сеть («Доброном», «Родны кут»);
• иногда кинотеатр (не всегда);
• универмаг или крупный магазин одежды (например, «Світанак»).

Для небольших городов сила якоря ниже, поэтому инвестиции в коммерческую недвижимость в ТЦ вне Минска более рискованны.

Часто задаваемые вопросы

Заключение

Якорный арендатор — это фундамент успешного торгового центра. Он привлекает посетителей, создаёт трафик и позволяет владельцу ТЦ и мелким арендаторам зарабатывать. Для покупателя коммерческой недвижимости наличие сильного якоря снижает риски, повышает арендную ставку и увеличивает ликвидность объекта.

Если вы планируете инвестировать в коммерческую недвижимость в Беларуси — выбирайте помещения в торговых центрах с проверенными якорями (Евроопт, Silver Screen, Zara, Sportmaster). Изучите локацию, условия договоров с якорями и перспективы района.

Ищите коммерческие помещения в ТЦ на портале недвижимости Беларуси. В объявлениях часто указывают, какие якорные арендаторы уже работают в ТЦ или планируются — это важный критерий для выбора.

Важно: Данный материал носит ознакомительный и информационный характер. Для получения точных и актуальных сведений, а также перед совершением юридически значимых действий рекомендуем обращаться к официальным источникам законодательства Республики Беларусь и квалифицированным специалистам.