Покупка квартиры у супругов — что учитывать перед сделкой
Большинство квартир на вторичном рынке Беларуси — совместно нажитое имущество супругов. Это означает что продажа такой квартиры без согласия второго супруга невозможна юридически, а сделка совершённая без согласия может быть оспорена в суде. На Belarus-Inform собраны объявления о продаже квартир в Минске и других городах от проверенных продавцов. Подробнее о правах при покупке — что даёт покупка недвижимости в Беларуси.
Какая квартира считается совместной собственностью
По статье 23 Кодекса Республики Беларусь о браке и семье — имущество нажитое в период официального брака является общей совместной собственностью обоих супругов независимо от того на кого оно оформлено и кто фактически платил деньги. Каждый супруг владеет равными правами если брачный договор не предусматривает иного.
Не является совместной собственностью имущество которое:
— приобретено до вступления в брак — это личная собственность того кто купил
— получено в дар — личная собственность одаряемого независимо от момента получения
— получено по наследству — личная собственность наследника
Важный нюанс: если после свадьбы в добрачную квартиру вложили значительные общие средства — капитальный ремонт, реконструкция — суд вправе признать её совместной собственностью по заявлению второго супруга.
Когда нужно согласие второго супруга
При продаже совместно нажитой квартиры обязательно письменное нотариально заверенное согласие обоих супругов — действующих и бывших. При этом не имеет значения сколько времени прошло после развода и на кого оформлена квартира. Без согласия нотариус не удостоверит договор купли-продажи — сделка просто не состоится.
Согласие может быть оформлено заранее у нотариуса или непосредственно в процессе сделки при личном присутствии обоих супругов.
Что делать если второй супруг не даёт согласие
Решением Совета нотариусов при Министерстве юстиции предусмотрены случаи когда сделку можно удостоверить без согласия второй стороны:
Супруг признан безвестно отсутствующим. Нужна копия решения суда о признании супруга безвестно отсутствующим.
Уклонение от явки к нотариусу. Продавец направляет супругу официальное уведомление с просьбой явиться к нотариусу. Если супруг не явился в назначенное время и не выразил возражений — нотариус вправе удостоверить договор купли-продажи от имени того супруга на кого оформлена квартира.
Также согласие не требуется если квартира документально признана личной собственностью — по брачному договору или соглашению о разделе имущества.
Главный риск при покупке квартиры у разведённых
Продавцы которые давно развелись нередко умалчивают о том что квартира была куплена в браке — или просто не знают что согласие бывшего супруга необходимо. В результате сделка проходит без нужного документа.
Как проверить самостоятельно:
Проверить паспорт продавца. Штамп о браке и дата позволяют сопоставить когда была куплена квартира и был ли продавец в браке на тот момент.
Запросить справку из ЗАГСа. Если у продавца новый паспорт без отметок — попросите его самостоятельно запросить сведения о браке в ЗАГСе. Третьи лица требовать такие сведения не вправе.
Если сделка прошла без согласия супруга — второй супруг вправе оспорить её в суде и признать недействительной. Покупатель лишится квартиры, а возврат денег превратится в длительное судебное взыскание. О рисках признания сделки недействительной — можно ли потерять право собственности на квартиру.
Практические рекомендации перед сделкой
Перед покупкой квартиры у физического лица всегда запрашивайте выписку из ЕГРНИ — она покажет текущего собственника, наличие обременений и основание владения. Проверяйте паспорт продавца на предмет брачного статуса и дат. При малейших сомнениях требуйте нотариальное согласие второго супруга — даже если продавец утверждает что оно не нужно. Нотариус при удостоверении сделки проверит эти сведения самостоятельно, но лучше выявить проблему до а не во время сделки. О правоустанавливающих документах подробнее — правоустанавливающие документы на недвижимость. О сделке с залоговой квартирой — как купить квартиру если она в залоге у банка.
Статья носит информационный характер. По конкретным ситуациям обращайтесь к нотариусу или юристу с лицензией Министерства юстиции Республики Беларусь.
