Сервитут на земельный участок: что это, виды и как установить

Сервитут — это право ограниченного пользования чужим земельным участком (или другим объектом недвижимости). Например, если ваш участок не имеет выхода к дороге, вы можете получить право проходить через соседний участок. В Беларуси сервитуты регулируются Гражданским кодексом и Кодексом о земле. На портале недвижимости Беларуси при покупке земельного участка важно проверять наличие сервитутов.

Главное правило сервитута: он не лишает собственника права владения и пользования своим участком. Сосед продолжает им пользоваться, но обязан терпеть ваше ограниченное использование.

Сервитут тесно связан с земельным участком, обременением и межеванием.

Что такое сервитут простыми словами

Представьте, что ваш участок находится в глубине, а к дороге нет прямого выхода. Единственная возможность проехать — через соседский участок. Вы договариваетесь с соседом (или суд устанавливает), что имеете право проезжать через его землю. Это и есть сервитут — право ограниченного пользования чужой землёй.

Сервитут может быть установлен не только для прохода, но и для прокладки коммуникаций (газ, вода, электричество), прогона скота, забора воды.

Виды сервитутов

Частный сервитут

Устанавливается для конкретного лица или в пользу конкретного участка. Бывает двух видов:

положительный — вы имеете право совершать определённые действия на чужой земле (проходить, проезжать)
отрицательный — вы запрещаете соседу делать что-то на его участке (например, строить забор, который закроет вам вид) — в Беларуси отрицательный сервитут почти не применяется

Публичный сервитут

Устанавливается в интересах неопределённого круга лиц (всех граждан) государством. Например:

проход по берегу реки
проезд к общественному пляжу
прокладка ЛЭП через участки
доступ к водному объекту

Публичный сервитут не требует согласия собственника участка, но государство обязано выплатить компенсацию.

Как установить частный сервитут

По соглашению сторон

вы и сосед договариваетесь об условиях (вид сервитута, плата, срок)
заключаете соглашение в письменной форме (нотариальное удостоверение не обязательно, но желательно)
регистрируете сервитут в БТИ как обременение участка соседа
если сервитут платный — оговариваете размер платы (обычно разовый платёж или ежегодный)

В судебном порядке

Если сосед отказывается добровольно, вы подаёте в суд. Суд устанавливает сервитут, если:

без него вы не можете нормально пользоваться своим участком
другого разумного способа нет
вы предлагали соседу выкуп, но он отказался или затребовал нереальную сумму

Суд определит вид сервитута, его срок и размер платы.

Важно! Установить сервитут через суд сложно и долго (от 3 до 12 месяцев). Судья обязан найти баланс между интересами обеих сторон. Шансы на успех выше, если у вас действительно нет другого доступа к дороге или коммуникациям.

Что нужно для установления сервитута (документы)

выписки из ЕГРНИ на оба участка
межевые дела (планы границ) участков
договор сервитута (если по соглашению) или исковое заявление (если в суд)
схема прохода / проезда (может потребоваться кадастровому инженеру)
экспертное заключение (в суд) о необходимости сервитута

Как прекратить сервитут

по истечении срока — если сервитут был срочным (например, на 3 года)
по соглашению сторон — собственник и пользователь договариваются о прекращении
в связи с отпадением оснований — например, у вас появился свой выход к дороге, прокладывать коммуникации больше не нужно
в судебном порядке — если сервитут больше не нужен или условия изменились

Прекращение сервитута также регистрируется в БТИ.

Плата за сервитут

Сервитут может быть:

бесплатным — если сосед разрешает добровольно и безвозмездно (редкость)
платным — в судебном порядке суд устанавливает размер платы (обычно 5–20% от рыночной стоимости обременяемой части участка либо ежегодный платёж)
компенсация за публичный сервитут — выплачивается государством

Примеры ситуаций, когда нужен сервитут

ваш участок не имеет выхода на дорогу (только через соседний)
нужно проложить газовую трубу или водопровод через соседский участок
нужно провести электричество через чужую землю
вам нужен доступ к водному объекту через соседний участок
сосед строит забор, который перекрывает вам доступ к вашему участку (хотя проход был)

Часто задаваемые вопросы

Может ли сервитут быть установлен без согласия собственника?

По соглашению — нет, только с согласия. По решению суда — да, суд может установить сервитут принудительно, если без него вы не можете пользоваться своим участком.

Кто платит налог на землю при сервитуте?

Собственник участка. Пользователь сервитута платит только компенсацию, если она установлена.

Может ли сосед застроить проход, по которому у меня сервитут?

Нет, если сервитут установлен и зарегистрирован. Вы можете через суд обязать соседа убрать препятствия.

Как проверить, есть ли сервитут на участке?

Закажите выписку из ЕГРНИ — в разделе «Обременения» будет указано наличие сервитута.

Можно ли продать участок с сервитутом?

Да, сервитут переходит к новому собственнику. Если вы покупатель, проверьте, не будет ли сервитут мешать вашим планам.

Сервитут — это аренда?

Нет. При сервитуте вы не арендуете землю, а лишь получаете ограниченное право пользования. Плата обычно ниже рыночной арендной ставки.

Заключение

Сервитут — редкое, но важное обременение. Он может как решить проблему с доступом к участку, так и стать головной болью для собственника, через чей участок установлен проход. При покупке земли всегда проверяйте выписку из ЕГРНИ на предмет сервитутов. Если вы ищете земельный участок в Минской области или других регионах Беларуси, на Belarus-inform.by представлены тысячи объявлений от собственников и агентств.

Совет: Если вы покупаете участок, на который установлен сервитут (проход соседа), узнайте, не будет ли это мешать вашим планам по строительству. Некоторые сервитуты при невозможности установить их заново через суд практически обесценивают участок. Посмотрите также другие термины из словаря недвижимости Беларуси.