Договор купли-продажи недвижимости (ДКП): порядок заключения, налоги и образец

Договор купли-продажи недвижимости (ДКП) — это документ, который фиксирует переход права собственности на квартиру, дом, земельный участок или другую недвижимость от продавца к покупателю. В Беларуси ДКП подлежит обязательному нотариальному удостоверению и последующей регистрации в БТИ. На Belarus-inform.by вы найдёте тысячи объявлений о продаже недвижимости, а юрист поможет правильно оформить сделку.

Главное правило: без нотариального удостоверения договор купли-продажи недвижимости считается недействительным. Устные договорённости не имеют юридической силы.

ДКП тесно связан с государственной регистрацией, альтернативными сделками и задатком.

Что должно быть в договоре купли-продажи

ДКП должен содержать следующие обязательные условия:

предмет договора — точное описание объекта (адрес, площадь, этаж, количество комнат, кадастровый номер)
цена договора — стоимость объекта недвижимости (цифрами и прописью)
стороны договора — ФИО, паспортные данные, адреса регистрации продавца и покупателя
порядок расчётов — наличные, безнал, банковская ячейка, нотариальный депозит
срок передачи квартиры — дата, когда продавец передаёт квартиру, а покупатель — деньги
акт приёма-передачи — документ, подтверждающий фактическую передачу квартиры
ответственность сторон — за нарушение сроков, недостоверные сведения
согласие супруга (если недвижимость в совместной собственности)

Какие документы нужны для заключения ДКП

Документы от продавца

паспорт (идентификационная карта)
выписка из ЕГРНИ (свежая, не старше 30 дней)
технический паспорт на квартиру (заказывается в БТИ)
согласие супруга (если квартира в совместной собственности)
свидетельство о браке/разводе (при необходимости)
документ о праве собственности (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве)
справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам

Документы от покупателя

паспорт (идентификационная карта)
свидетельство о браке (если покупаете в совместную собственность)
кредитный договор (если покупка в ипотеку)
справка о доходах (при необходимости для ипотеки)

Порядок заключения договора купли-продажи

стороны договариваются об условиях сделки (цена, сроки, порядок расчётов)
продавец собирает документы на квартиру (выписка из ЕГРНИ, техпаспорт)
стороны подписывают задаток (по желанию) или предварительный ДКП
стороны приходят к нотариусу с полным пакетом документов
нотариус проверяет документы и удостоверяет ДКП
покупатель передаёт деньги (наличные через нотариуса, на счёт продавца, через ячейку)
стороны подписывают акт приёма-передачи квартиры
покупатель регистрирует право собственности в БТИ
покупатель получает выписку из ЕГРНИ на своё имя

Важно! После подписания ДКП у нотариуса у вас есть 1 месяц, чтобы зарегистрировать право собственности в БТИ. Если не уложиться, договор могут признать недействительным.

Налоги при заключении ДКП

Кто платит налоги при продаже квартиры:

подоходный налог 13% — платит продавец, если владеет квартирой менее 5 лет (или 3 лет для единственного жилья)
налог на недвижимость — платит продавец за период владения в текущем году
льготы: если квартира продаётся дешевле купленной (дохода нет), налог не платится

Кто платит госпошлину и услуги нотариуса:

пошлину за удостоверение ДКП — обычно делят стороны (около 1–2 базовых величин)
пошлину за регистрацию в БТИ — платит покупатель (1 базовая величина = 42 BYN на 2026 год)
услуги нотариуса — делятся сторонами (или по договорённости)

Чем отличается ДКП от предварительного договора

ДКП

основной договор

переход права собственности

Предварительный ДКП

обязательство заключить основной

право не переходит

ДКП — окончательный договор, после которого право собственности переходит к покупателю
Предварительный ДКП — договор о намерениях, обязывает стороны заключить основной ДКП в будущем
предварительный ДКП не требует нотариального удостоверения (но лучше заверить)
по предварительному ДКП нельзя зарегистрировать право собственности

Часто задаваемые вопросы

Обязательно ли заверять ДКП у нотариуса?

Да, в Беларуси договор купли-продажи недвижимости подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Сделка без нотариуса недействительна.

Можно ли расторгнуть ДКП после подписания?

Да, по соглашению сторон или через суд. Если стороны согласны, нотариус расторгает ДКП. Если нет — только через суд.

Что такое акт приёма-передачи и зачем он нужен?

Это документ, который подтверждает, что продавец фактически передал квартиру, а покупатель — принял. В нём фиксируются ключи, состояние квартиры, показания счётчиков.

Кто платит налог при продаже квартиры?

Продавец, если владел квартирой менее 5 лет (или 3 лет для единственного жилья) и получил доход. Налог — 13% от разницы между ценой продажи и покупки.

Какую цену указывать в ДКП — оценочную или рыночную?

Рыночную — ту, за которую продаёте. Нотариус может потребовать оценку БТИ, если цена сильно занижена (чтобы избежать налогов).

Что такое задаток и чем он отличается от аванса?

Задаток обеспечивает обязательства сторон. Если сделка сорвалась по вине покупателя — деньги остаются продавцу. Если по вине продавца — возвращаются в двойном размере. Аванс — просто предоплата, возвращается всегда.

Заключение

Договор купли-продажи — основной документ при любой сделке с недвижимостью в Беларуси. Без него переход права собственности невозможен. Доверять составление ДКП лучше профессиональному юристу или нотариусу. Если вы ищете квартиру в Минске или других городах Беларуси, на Belarus-inform.by представлены тысячи объявлений от собственников и агентств.

Совет: Перед подписанием ДКП проверьте выписку из ЕГРНИ (свежую, не старше 30 дней), техпаспорт и личность продавца. При малейших сомнениях консультируйтесь с юристом. Посмотрите также другие термины из словаря недвижимости Беларуси.