Как правильно продать квартиру

Пошаговая инструкция процесса продажи квартиры

Продажа жилья достаточно сложная задача для неопытного человека. Это можно сделать самостоятельно, через агентство недвижимости или используя интернет ресурс belarus-inform.

Чистая продажа — понятие на рынке жилья, подразумевающее под собой продажу квартиры, без покупки другой. Такая сделка считается не особо сложной, может и с трудом, но ее вполне реально совершить самостоятельно.

В реальности чаще всего совершают альтернативные сделки, когда владелец жилья продает его с целью приобрести другую квартиру или несколько. Подобного рода сделки могут задействовать больше шести человек, квартир. Без профессионального игрока свести интересы всех участников практически невозможно, поэтому так удобны услуги риэлторских компаний.

Несмотря на то, что продажу квартиры можно поручить профессионалам в этой отрасли, будет неплохо самостоятельно разобраться в процессе и нюансах с ним связанными. Хорошо, когда продавец имеет хотя бы общее представление о том, как должна происходить сделка.

Подготовка квартиры к продаже

На вторичном рынке покупатель является главной фигурой, поэтому продавец должен уметь заинтересовать его своим предложением. Важно знать о желании потребителя и удовлетворить его, чтобы продажа квартиры не затянулась на долгое время. Часто покупатель хочет сразу же въехать в жилье, иметь возможность пожить какое-то время до ремонта. Следовательно, квартира должна иметь косметический ремонт, или, как минимум, быть чистой и аккуратной. 

При этом не рекомендовано перед продажей затевать грандиозный ремонт. Вкусы у всех разные, не факт, что новые жильцы захотят все так оставить и не будут переделывать под себя. Следовательно, стоимость ремонта никто не покроет при покупке жилья.

Самый оптимальный вариант сделать генеральную уборку, помыть окна, подклеить обои, убрать старую мебель. Чистая квартира визуально светлее, просторнее и является более привлекательной для покупателя.

Что касается мебели, то на практике покупатель готов заплатить только за кухню, если она в хорошем состоянии, и то небольшую цену. Естественно продавец хочет компенсировать свои траты, но порой сделка может сорваться, даже из-за суммы в 300$. 

Компенсацию от покупателя, пусть небольшую, реально получить за свежий ремонт, новую сантехнику, ванну, новые, хорошие межкомнатные двери, встроенный шкаф. Но это не значит, что каждый покупатель готов будет заплатить больше за это.

Перепланировка. Внимание

Неузаконенная перепланировка частая проблема квартир на вторичке. Хозяева квартир перестраивали их по своему удобству, но мало кто подкреплял документально все изменения. Перед продажей жилья стоит получить разрешение на перепланировку. Это процедура небыстрая и зачастую хлопотная. Как правило, нужно пригласить комиссию из управления города, района. Если комиссия одобрит перепланировку, через месяц только можно подать заявку в государственную регистрацию и земельный кадастр. Здесь проведут проверку технических характеристик и внесут поправки в техпаспорт объекта, выдадут ведомость технических характеристик.

Но может быть и так, что госорганы откажут в разрешении на перепланировку, в этом случае квартиру нужно будет вернуть в ее первоначальный вид, соответствующий техническому паспорту.

Если продавец не привел документацию на жилье в норму, то сделка может сорваться на последнем этапе ее заключения, когда покупатель обнаружит несоответствие.  Конечно, сделка может быть завершена, если стороны смогут договориться между собой, это можно осуществить путем снижения цены. Отказ покупателя в этом случае будет вполне оправдан, потому что, соглашаясь на покупку, новый владелец берет на себя сложности связанные с незаконной перепланировкой.

Когда в сделке участвует агентство недвижимости, оно может выполнить всю работу по оформлению документов на перепланировку. Благодаря профессиональному подходу специалисты агентства делают это быстро и правильно.

Оценка квартиры, что стоит учесть

Обе стороны сделки хотят получить максимальную выгоду, продавцу нужно продать подороже, покупателю — заплатить меньше. Каждый владелец квартиры считает ее самой лучшей, он помнит сколько потратил на новый кафель, ламинат, потолки, сантехнику и т.д. При продаже эти траты хочется возместить, но не факт, что это получится сделать. Формируя цену кроме затраченных ресурсов на ремонт, продавец отталкивается и от того, сколько он заплатил сам, покупая это жилье. “Я заплатил 90 000 $ — и не намерен продавать дешевле” — весомый аргумент продавца, который сложно оспорить. Но существуют реалии рынка, не всегда квартира в данных конкретных условиях имеет такую же объективную цену. 

Если вы желаете продать свою квартиру быстро, стоит изучить рынок и снизить цену до той, которая станет актуальна в данный момент. Как правило, на одного продавца десять покупателей и это нужно учитывать.

Чтобы сориентироваться на рынке при продаже квартиры самостоятельно, нужно хотя бы примерно понимать ценовую политику конкурентных предложений. Для этого войдите на интернет ресурсы по недвижимости такие, как belarus-inform, и проанализируйте стоимость равноценного жилья в вашем районе. Важно понимать, что на сайтах по недвижимости указана та цена, которую хочет получить продавец, она не всегда является реальной. 

Не желательно выставлять квартиру по ценам конкурентов или по завышенной цене. Можно попробовать, но скорее всего вам не позвонят, тогда нужно изменить стоимость. Правильнее всего дать объявление о продаже на сайте belarus-inform с ценой немного ниже, чем у конкурентов, смело сбивайте 2-3 000 $. После поступивших звонков появятся реальный покупатель, нужно будет договориться с ним о встрече и показать жилье. На месте покупатель будет еще сбивать цену, здесь уже не стоит поддаваться на уговоры, так как вы уже на сайте оценили объективно свое жилье. Стоит набраться терпения и пообщаться хотя бы с десятью желающими, в результате выбрать того покупателя, который готов заплатить больше.

Но нельзя при подаче объявления на интернет сайте belarus-inform сильно снижать цену. Заниженная стоимость жилья вызывает подозрение, что с квартирой что — то не в порядке. Звонков будет множество, но, как показывает практика, люди будут случайными, не нацеленными конкретно на покупку. Вы потратите много сил и времени, скорее всего безрезультатно. Здесь нужна золотая середина.

Важно знать преимущественные показатели вашего жилья, которые способны увеличить стоимость квартиры:

• престижный район;
• тихий район;
• центр города;
• близость к транспортной развязке;
• рядом метро;
• современная планировка;
• новый дом;
• вид из окна;
• парковка у дома;
• облагороженный двор;
• шаговая доступность к школе, садику, супермаркетам и т.п.

Не смотря на то, что эти факторы могут иметь вес для покупателя, первоначальным и важным все же остается цена. Не все покупатели готовы платить за вид из окна, парк, водоем рядом и даже за центральную улицу или метро.

При сотрудничестве с риелтором задача с определением стоимости упрощается. Специалист объективно может дать оценку квартире и знает обстановку на рынке. У него преимущественно большой опыт и база квартир, которые он анализирует ежедневно, делая оценку. Знания, опыт и обширное видение ситуации позволяет риэлтору выявить лучшие стороны вашей квартиры и сделать реальную объективную ее оценку.

Как правило, представитель агентства недвижимости работает по конкретному району, в котором он посмотрел большое количество предложений, знает все нюансы и подноготную, что делает его оценку 100% экспертной и конкурентоспособной.

Организация продажи квартиры

Для быстрой и выгодной продажи необходима качественная грамотно организованная реклама, лучше всего использовать популярные интернет площадки в Беларуси — belarus-inform и другие. Именно здесь самая большая целевая аудитория, желающая приобрести жилье.

Большую роль играет грамотный, правильно составленный, емкий по смыслу и компактный по объему текст самого объявления. Здесь важно указать:

• точный адрес;
• тип дома;
• год постройки;
• этаж квартиры;
• количество комнат;
• параметры квартиры;
• преимущественные особенности.

Прочитав объявление, покупатель должен получить всю интересующую его на первых этапах информацию. Это сэкономит нервы и время обеих сторон.

Подробный фотоколлаж — фотографии квартиры позволяют покупателю сделать предварительную оценку. Поэтому фото должны быть сделаны качественные, четкие с выгодных ракурсов, но при этом быть правдивыми. Нужно показать квартиру с лучшей стороны, но при реальном осмотре у покупателя не должно быть большого резонанса между ожиданием и реальностью.

При сотрудничестве с агентством недвижимости вопрос о правильной рекламе решают специалисты, чаще всего они сотрудничают с профессиональными фотографами или сами обладают необходимыми навыками. Работники агентства знают, как преподнести квартиру в выгодном свете и привлекательном для покупателя. Работу по рекламированию недвижимости агентство, в соответствии с законодательством, имеет право выполнять только после заключения эксклюзивного договора. 

Риелторы мониторят все известные сайты по недвижимости, обладают реальной статистикой и прогнозами. Основываясь на личных исследованиях, специалисты могут подобрать для размещения рекламы площадки не только с максимальным показателем посещаемости, но и самой эффективной отдачей.

Показ квартиры, торг

Сотрудничество с риэлтором освобождает от массы утомительных звонков, разговоров. Всю работу с покупателями делает специалист. Вам не придется встречаться с большим количеством совершенно посторонних людей. 

Специалист агентства недвижимости ведет общение с потенциальными клиентами, если нужно показать объект, он созванивается с вами и договаривается о встрече, полностью сопровождая все процессы. Если доверите ключи от квартиры риэлтору, то и на показ жилья тоже можно не приезжать.

Сбор документов, заключение сделки с передачей денег

Когда найден подходящий покупатель, необходимо заключить предварительный договор с оплатой задатка. После этого продавцу за довольно короткий срок необходимо собрать пакет документов. Количество и список документов может отличаться в зависимости от конкретной ситуации:

• документ, подтверждающий право владения квартирой продавца;
• справка о квотах, предоставленных участникам приватизации;
• выписка о проживающих, прописанных людях на продаваемой жилплощади;
• разрешение органов опеки, попечительства, если в продаваемой квартире проживают дети;
• согласие супруга, бывшего супруга, если имущество является совместной собственностью;
• другие документы, если того требуют обстоятельства.

Пакет документации, как правило, внушительный, большинство из них имеют срок годности. В связи с этим нельзя их заранее подготовить. Любая ошибка или неточность в документах может стать причиной срыва сделки.

Чтобы избежать неожиданных неприятных ситуаций, лучше воспользоваться услугой опытного юриста. Специалисты такого профиля ежедневно совершают сделки, знают, когда и какие документы необходимо собрать.

Еще один ответственный и рискованный процесс для обеих сторон — это передача денег. Чтобы избежать лишних проблем, правильнее воспользоваться для этих целей банковским счетом. Безналичный расчет более надежен и является доказательной базой.

Если же в сделке участвует агентство недвижимости, то передача денег производится на профессиональном уровне по строго отлаженной системе.