При покупке квартиры в Беларуси у многих возникает закономерный вопрос: нужно ли прямо на сделке показывать, откуда взялись деньги? Ответ короткий — нет, непосредственно при оформлении сделки в БТИ никто не требует справку об источнике средств. Но это не значит, что государство не контролирует происхождение денег вообще. Разбираем, как устроена система на самом деле — по действующему белорусскому законодательству.

Что происходит при самой сделке

При оформлении договора купли-продажи недвижимости в Беларуси в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру (БТИ) или у нотариуса от покупателя требуются только стандартные документы: паспорт, при необходимости согласие супруга и документы, подтверждающие право на вычет. Никаких справок об источнике средств регистратор или нотариус не запрашивает.

Однако сам факт покупки недвижимости автоматически фиксируется в базе данных налоговых органов — сведения о регистрации недвижимого имущества поступают в МНС от Агентства по государственной регистрации и земельному кадастру. С этого момента расходы на покупку учитываются при контроле соответствия ваших расходов доходам.

Как работает налоговый контроль расходов и доходов

В Беларуси действует система контроля соответствия расходов доходам физических лиц, регулируемая статьёй 73-1 Налогового кодекса Республики Беларусь. Суть проста: налоговые органы сопоставляют все зафиксированные расходы гражданина с его известными доходами. Если расходы превышают доходы — это основание для проверки.

Что фиксируется как расходы

Налоговый орган получает сведения о следующих расходах физического лица:

  • покупка недвижимости — квартир, домов, дач, участков (данные от БТИ)
  • покупка и регистрация транспортных средств (данные от ГАИ)
  • операции по банковским счетам и электронным кошелькам (данные от банков)
  • строительство объектов недвижимости
  • оплата дорогостоящих услуг, обучения, медицины
  • покупка ценных бумаг и валюты

Что учитывается как доходы

Налоговая знает о большинстве законных источников дохода:

  • заработная плата (сведения от работодателя и ФСЗН)
  • пенсии и социальные выплаты
  • проценты по банковским вкладам
  • дивиденды
  • доходы от продажи имущества
  • доходы от предпринимательской деятельности (ИП)

Когда налоговая может потребовать пояснения об источниках денег

Проверка соответствия расходов доходам проводится не автоматически при каждой покупке, а при наличии определённых оснований.

Основания для проверки

Согласно статье 73-1 Налогового кодекса РБ, камеральная проверка может быть инициирована в следующих случаях:

  • письменный запрос органов государственного контроля, МВД, КГБ, прокуратуры или Следственного комитета
  • поручение Министра по налогам и сборам или его заместителей, руководителей инспекций МНС
  • наличие у налогового органа информации о доходах и расходах физического лица, свидетельствующей о превышении расходов над доходами

Пороговая сумма превышения

В общем случае проверка по третьему основанию проводится, если расходы физического лица превысили его доходы на сумму не менее 1 500 базовых величин (нарастающим итогом за 10 последних лет и истекшие месяцы текущего года). С учётом базовой величины 42 рубля с 2025 года — это 63 000 рублей, или примерно 19 000 долларов.

Если же проверка инициирована по запросу правоохранительных органов или по поручению МНС — она проводится при любом размере превышения, без нижнего порога.

Период проверки

Важно понимать: налоговая проверяет не только текущий год. Проверка охватывает 10 полных календарных лет, предшествующих году проверки, плюс истекшие месяцы текущего года. Если в пояснениях вы заявите доходы более раннего периода — проверка распространяется и на него.

Это означает: если вы купили квартиру сегодня, а налоговая заинтересовалась — она вправе изучить все ваши доходы и расходы за последнее десятилетие.

Как проходит проверка пошагово

Этап 1 — предварительный

Налоговый орган составляет расчёт расходов и доходов физического лица на основе имеющихся данных. Если по результатам расчёта выявлено превышение расходов над доходами — начинается последующий этап.

Этап 2 — последующий

Физическому лицу направляется требование о представлении пояснений об источниках доходов вместе с расчётом расходов и доходов. Требование вручается лично под роспись, заказным письмом, или через личный кабинет плательщика на сайте МНС.

Этап 3 — представление пояснений

Срок представления пояснений — 30 календарных дней со дня вручения требования. Пояснения подаются письменно или в электронной форме через личный кабинет плательщика.

Что должны содержать пояснения

В пояснениях необходимо указать:

  • источник дохода: ФИО физического лица или наименование организации, место нахождения
  • вид дохода (зарплата, продажа имущества, заём, наследство, дарение и т.д.)
  • размер дохода
  • дата или период получения

К пояснениям прикладываются копии подтверждающих документов: банковские выписки, договоры, справки о доходах, свидетельства о праве на наследство, расписки, решения суда и т.д.

Этап 4 — результат

Если налоговый орган учёл ваши пояснения и убедился в отсутствии превышения расходов над доходами — проверка завершается и никаких последствий не возникает. Если превышение подтверждается — составляется акт проверки с доначислением налога.

Какие источники доходов принимаются

Налоговая принимает в качестве обоснования расходов следующие источники:

Принимаемые источники

  • заработная плата и иные трудовые доходы за проверяемый период
  • доходы от продажи имущества (квартир, машин, земли)
  • наследство — принимается без ограничений
  • дарение от близких родственников — принимается без ограничений и без налога независимо от суммы
  • дарение от иных лиц — принимается, но с суммы свыше 11 516 рублей (2025 год) придётся уплатить подоходный налог
  • займы от физических и юридических лиц — принимаются при возможности подтвердить реальность займа
  • доходы от предпринимательской деятельности
  • пенсии, социальные выплаты
  • доходы, полученные за рубежом (при документальном подтверждении)

Что не принимается или ставится под сомнение

  • займы от физических лиц, если тот, кто якобы дал деньги, факт займа не подтверждает
  • «хранение наличных» без документального подтверждения источника накоплений
  • доходы от деятельности, которую физическое лицо реально не могло осуществлять в указанный период
  • средства от лиц, непрерывно в течение 5+ лет числившихся незанятыми в экономике («тунеядцев»), — не учитываются при обосновании расходов, кроме случаев получения от близких родственников

Налоговые последствия при выявлении превышения

Если превышение расходов над доходами подтверждено и физическое лицо не смогло его обосновать — налоговый орган доначисляет подоходный налог по ставке 20% от суммы необъяснённого превышения. Дополнительно начисляются пеня и штраф.

В отдельных случаях — при значительных суммах или признаках уклонения — материалы могут быть переданы в правоохранительные органы для возбуждения уголовного дела.

Практические примеры

Пример 1 — дарение от отца

Гражданка купила автомобиль. В пояснениях указала, что деньги на покупку ей подарил отец. С суммы, превышающей 100 базовых величин, ей доначислили подоходный налог по ставке 10% — дарение от близкого родственника облагается налогом сверх необлагаемого порога. Сам расход был признан обоснованным.

Пример 2 — займ от иностранца

Гражданин купил дорогостоящую недвижимость. В пояснениях заявил займ от иностранного гражданина. Однако иностранный гражданин факт займа не подтвердил. В результате налоговый орган предъявил к уплате подоходный налог в размере 40 000 рублей от суммы необъяснённого превышения.

Пример 3 — зарплата ниже минимальной

Работник организации получал официальную зарплату ниже минимальной. При этом совершил дорогостоящую покупку. Это привлекло внимание налоговых органов к организации-работодателю как возможному источнику скрытых выплат.

Что делать, если вам пришло требование от налоговой

Не игнорировать

Уклонение от получения требования не поможет — документ считается полученным с момента направления через личный кабинет плательщика или вручения заказным письмом.

Собрать все документы о доходах

Важно указать все источники доходов за проверяемый период — не только те, которые покрывают конкретный расход. Чем полнее картина, тем больше шансов на благополучный исход. Банковские выписки, договоры, справки, расписки, свидетельства о наследстве — всё это стоит приложить к пояснениям.

Уложиться в срок

Срок представления пояснений — 30 календарных дней. Он может быть продлён в случае болезни, нахождения за рубежом или в командировке при документальном подтверждении.

При необходимости обратиться к юристу

Если сумма значительная или ситуация неоднозначная — консультация налогового консультанта или адвоката на этом этапе оправдана. Практика показывает, что грамотно составленные пояснения с полным пакетом документов в большинстве случаев позволяют закрыть проверку без налоговых доначислений.

Часто задаваемые вопросы

Нужно ли показывать справку об источнике денег прямо в БТИ при покупке квартиры?

Нет. При регистрации сделки купли-продажи недвижимости Беларуси в БТИ или у нотариуса справка об источнике средств не требуется. Контроль происходит не в момент сделки, а после — в рамках системы контроля соответствия расходов доходам.

Проверяют ли всех, кто купил квартиру?

Нет, не всех. Проверка инициируется при наличии оснований — прежде всего когда расходы превышают задокументированные доходы на значительную сумму. Если ваши официальные доходы соответствуют стоимости покупки — поводов для проверки нет.

Можно ли обосновать покупку накопленными наличными?

Теоретически — да, но это один из наиболее уязвимых вариантов. Налоговый орган вправе поставить под сомнение реальность накоплений, если их происхождение не подтверждено документами за соответствующий период. Лучший вариант — накопления на банковском счёте с историей пополнений.

Что будет, если деньги на квартиру подарили родители?

Дарение от близких родственников (родителей, детей, братьев, сестёр, супруга) не облагается подоходным налогом независимо от суммы. При этом факт дарения желательно подтвердить договором дарения, а ещё лучше — банковским переводом. Дарение от иных лиц облагается налогом с суммы, превышающей 11 516 рублей в 2025 году.

Берёт ли налоговая в расчёт доходы супруга?

Если вы находитесь на иждивении супруга или супруга несёт расходы за вас — об этом необходимо заявить налоговому органу в пояснениях с приложением подтверждающих документов.

Итог

При покупке квартиры в Беларуси непосредственно на сделке никто не проверяет происхождение денег. Однако государство ведёт системный контроль соответствия расходов и доходов физических лиц: данные о каждой покупке недвижимости автоматически поступают в налоговые органы. Если расходы существенно превышают официальные доходы — налоговая вправе запросить пояснения об источниках средств, охватив период до 10 лет. Лучшая стратегия: хранить деньги на банковских счетах, документально оформлять дарения и займы и своевременно отражать все значимые доходы.

Если вы планируете покупку жилья — актуальные объявления о продаже квартир, домов и другой недвижимости в Беларуси собраны на портале Belarus-Inform.

Статья носит информационный характер. За консультацией по конкретной ситуации рекомендуем обращаться к налоговому консультанту или юристу.