Этот вопрос задают как иностранцы, планирующие переезд, так и те, кто рассматривает недвижимость Беларуси как инвестицию. Ответ — да, купить дом можно. Но есть принципиальное ограничение, которое касается земли под этим домом. Разбираем всё подробно, опираясь исключительно на действующее белорусское законодательство.
Можно ли купить дом в Беларуси без гражданства. Главное правило: дом — можно, земля — нет
Согласно Жилищному кодексу Республики Беларусь и Закону от 4 января 2010 года №105-З «О правовом положении иностранных граждан и лиц без гражданства в Республике Беларусь», иностранные граждане и лица без гражданства вправе приобретать жилые помещения в частную собственность на территории Республики Беларусь. Ограничений по гражданству для покупки строения — квартиры, жилого дома, дачи, коттеджа — не установлено.
Однако Кодекс Республики Беларусь о земле (статьи 12, 14) устанавливает прямой запрет: иностранные граждане и лица без гражданства не вправе приобретать земельные участки в частную собственность в Республике Беларусь. Они могут получать землю только в аренду.
Таким образом, при покупке жилого дома иностранец становится полноправным собственником строения, но не земельного участка, на котором оно стоит.
Что происходит с землёй под купленным домом
При покупке жилого дома иностранным гражданином земельный участок под ним оформляется в долгосрочную аренду сроком до 99 лет. Это подтверждено в том числе официальными комментариями председателя Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь к изменениям Кодекса о земле.
Аренда на 99 лет — срок, фактически сопоставимый с пожизненным пользованием. На практике это означает, что иностранец может спокойно владеть и пользоваться домом и участком в течение всей жизни, передавать имущество по наследству (с учётом особенностей, описанных ниже), но не может продать землю как собственник.
Изменения 2023 года: новые права для иностранцев
С 1 января 2023 года вступила в силу новая редакция Кодекса Республики Беларусь о земле (введена Законом Республики Беларусь от 18 июля 2022 года №195-З). Она существенно расширила права иностранцев в сфере земельных отношений.
Наследование земли — без ограничений по родству
До 2023 года наследовать земельный участок в Беларуси могли только иностранные родственники умершего гражданина Республики Беларусь. После вступления в силу новой редакции Кодекса о земле любой иностранный гражданин или лицо без гражданства, вне зависимости от степени родства с наследодателем, может получить земельный участок по наследству — как в частную собственность, так и в пожизненное наследуемое владение.
Новые возможности при сделках с долями
С 1 января 2023 года иностранные граждане также вправе:
- приобрести по договору купли-продажи, дарения или мены уже зарегистрированные доли земельного участка с расположенными на нём жилыми домами, дачами, садовыми домиками, квартирами в блокированных жилых домах
- при наличии совладельцев — граждан Республики Беларусь — сохранять прежний правовой статус земли (частная собственность или пожизненное наследуемое владение) без обязательного перевода в аренду, как это требовалось ранее
Получение земли в собственность через наследство
Если иностранец наследует жилой дом, дачу или садовый домик, он вправе обратиться в местный исполком с заявлением о предоставлении земельного участка под этим строением в частную собственность — в зависимости от целевого назначения участка. Это принципиально новая норма, которой не было до 2023 года.
Кто из иностранцев может купить землю в собственность
Несмотря на общий запрет, законодательство предусматривает исключение для одной категории иностранных граждан. Согласно Соглашению между Республикой Беларусь и Российской Федерацией об обеспечении равных прав граждан, граждане Российской Федерации вправе приобретать земельные участки в частную собственность на тех же условиях, что и граждане Беларуси.
Для всех остальных иностранных граждан и лиц без гражданства правило остаётся неизменным: земля — только в аренду.
Как оформляется сделка по покупке дома иностранцем
Документы, необходимые иностранному покупателю
- Паспорт — действующий документ, удостоверяющий личность
- Нотариально заверенный перевод паспортных данных на русский или белорусский язык — обязателен для всех иностранцев, кроме граждан России (их паспорта уже на русском языке)
- Временная регистрация на территории Республики Беларусь — требуется для участия в сделке; получать вид на жительство для этого не обязательно
Переводчик при сделке
Если покупатель не владеет государственными языками Республики Беларусь (русским или белорусским), при подписании договора обязательно присутствие сертифицированного переводчика.
Порядок оформления
Процедура покупки дома иностранцем идентична стандартной сделке для граждан Беларуси. Договор купли-продажи удостоверяется в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру (БТИ) или у нотариуса, после чего регистрируется переход права собственности на строение в Едином государственном регистре недвижимого имущества (ЕГРНИ). Одновременно оформляется договор аренды земельного участка.
Расчёт по сделке
Согласно законодательству Республики Беларусь, расчёт между физическими лицами по сделкам с недвижимостью производится в белорусских рублях. Перевод средств возможен с иностранного банковского счёта на счёт продавца в белорусском банке.
Может ли иностранец построить дом в Беларуси
Да. Иностранный гражданин вправе получить разрешение на строительство жилого дома на территории Беларуси. При этом земельный участок под строительство может быть приобретён только на аукционе — и только в аренду, но не в собственность. После завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию иностранец становится собственником строения, земля остаётся в аренде.
Коммунальные платежи: нюанс для иностранцев без ВНЖ
Иностранец, купивший дом или квартиру в Беларуси, при отсутствии вида на жительство имеет только временную регистрацию. Льготы и субсидии на услуги жилищно-коммунального хозяйства в Беларуси распространяются лишь на собственников жилых помещений, зарегистрированных по месту жительства. Временная регистрация такого права не даёт — иностранец оплачивает коммунальные услуги без соответствующих льгот.
Это следует из Постановления Совета Министров Республики Беларусь от 12 июня 2014 года №571. При получении вида на жительство и постоянной регистрации по месту жительства данное ограничение снимается.
Даёт ли покупка дома право на ВНЖ
Нет. Покупка жилой или нежилой недвижимости в Беларуси не является самостоятельным основанием для получения вида на жительство. Перечень оснований для выдачи разрешения на постоянное проживание установлен статьёй 53 Закона Республики Беларусь от 4 января 2010 года №105-З «О правовом положении иностранных граждан и лиц без гражданства в Республике Беларусь», и покупка недвижимости в этот перечень не входит.
Вместе с тем наличие собственного жилья является основанием для получения разрешения на временное проживание (РВП) сроком до 1 года с правом продления. После 5 лет непрерывного проживания по РВП возможно получение ВНЖ в общем порядке. Подробнее об этом — в нашей статье о ВНЖ при покупке недвижимости.
Налогообложение при покупке и продаже
При покупке
Покупка недвижимости иностранцем налогом не облагается. Расходы — только государственная пошлина за регистрацию сделки и перехода права собственности.
При продаже
При последующей продаже недвижимости иностранным гражданином применяются нормы Налогового кодекса Республики Беларусь. Порядок налогообложения зависит от того, является ли иностранец налоговым резидентом Республики Беларусь (то есть провёл ли в стране более 183 дней в налоговом году):
- Налоговый резидент — применяются те же правила, что и для граждан Беларуси: первая продажа одного вида недвижимости в течение 5 лет освобождается от подоходного налога
- Нерезидент — доход от продажи облагается подоходным налогом по ставке 13% от разницы между ценой продажи и ценой приобретения
Сводная таблица прав иностранцев на недвижимость в Беларуси
| Объект | Иностранный гражданин | Гражданин РФ | Гражданин РБ |
|---|---|---|---|
| Квартира | ✅ В собственность | ✅ В собственность | ✅ В собственность |
| Жилой дом (строение) | ✅ В собственность | ✅ В собственность | ✅ В собственность |
| Земельный участок (покупка) | ❌ Только аренда до 99 лет | ✅ В собственность | ✅ В собственность |
| Земля по наследству | ✅ С 2023 г. — в собственность | ✅ В собственность | ✅ В собственность |
| Коммерческая недвижимость | ✅ В собственность | ✅ В собственность | ✅ В собственность |
| Льготы на ЖКХ | ❌ Без ВНЖ — не предоставляются | При наличии регистрации | ✅ |
Часто задаваемые вопросы
Нужен ли вид на жительство для покупки дома?
Нет. Достаточно паспорта и временной регистрации на территории Беларуси. Вид на жительство для совершения сделки не требуется.
Что будет с землёй, если дом продать?
При продаже дома право аренды земельного участка переходит к новому собственнику — автоматически или по отдельному договору уступки прав аренды.
Может ли иностранец купить дачу в Беларуси?
Да. Дача как строение переходит в собственность иностранца. Земельный участок садового товарищества — в аренду. Если дача наследуется — с 2023 года иностранец вправе получить и земельный участок в собственность через обращение в местный исполком.
Можно ли оформить дом на иностранца, состоящего в браке с гражданином Беларуси?
Да, дом оформляется в собственность. По вопросу земельного участка: согласно разъяснениям нотариусов, с 2023 года сособственники — гражданин Беларуси и иностранец — вправе сохранять прежний правовой статус земли (в том числе частную собственность) без обязательного перевода в аренду. Конкретный порядок оформления рекомендуется уточнить у нотариуса или в агентстве по государственной регистрации.
Может ли лицо без гражданства купить дом в Беларуси?
Да. Закон от 4 января 2010 года №105-З прямо распространяет свои нормы на лиц без гражданства наравне с иностранными гражданами. Те же правила применяются и в отношении земельных участков — только аренда, не собственность.
Итог
Купить дом в Беларуси без белорусского гражданства — реально и юридически безопасно. Иностранный гражданин или лицо без гражданства становится полноправным собственником строения. Земельный участок под домом оформляется в долгосрочную аренду на срок до 99 лет — что на практике мало отличается от владения. С 2023 года права иностранцев в сфере земельных отношений существенно расширены: появилась возможность наследовать землю в собственность независимо от степени родства с наследодателем.
Актуальные предложения о продаже домов в Беларуси — в каталоге портала Belarus-Inform.
Статья подготовлена на основании действующего законодательства Республики Беларусь: Кодекса о земле (в редакции Закона от 18 июля 2022 года №195-З, вступившей в силу с 1 января 2023 года), Закона от 4 января 2010 года №105-З «О правовом положении иностранных граждан и лиц без гражданства», Жилищного кодекса Республики Беларусь. Носит информационный характер. По конкретным вопросам рекомендуем обращаться к нотариусу или юристу.
